FIORENTINA, CONVIENE INVESTIRE NELLA RIQUALIFICAZIONE DI CAMPO DI MARTE?

La scorsa settimana il Comune di Firenze ha presentato il progetto di fattibilità tecnica ed economica della riqualificazione dell'area di Campo di Marte adiacente allo stadio Franchi. 70 milioni di investimento per realizzare in 24 mesi 15.000 metri quadrati di nuove funzioni che saranno interamente coperte dal verde.

Palazzo Vecchio, per bocca del Sindaco Dario Nardella, ha indicato che l'opera sarà finanziata attraverso una procedura di evidenza pubblica, per individuare un soggetto privato che edificherà le nuove strutture.

Converrebbe alla Fiorentina di Rocco Commisso investire 70 milioni per assicurarsi per decenni la concessione degli spazi commerciali, turistico-ricettivi e direzionali?

Innanzitutto va ricordato che i nuovi spazi (hotel da 5.300 mq; 4.350 mq di uffici; 4.300 mq di commerciale e 1.050 mq di depositi e magazzini a servizio dell'albergo) resteranno di proprietà del Comune di Firenze e chi li costruirà potrà beneficiare dell'affitto degli stessi o dei ricavi delle attività qualora decidesse di gestirle direttamente.

Nello studio commissionato dalla Fiorentina a Deloitte nel settembre 2020, che analizzava gli impatti economici di un nuovo stadio Franchi con 50.000 mq di nuove funzioni, i ricavi dell'affitto degli spazi avrebbero pesato solo per il 4% degli introiti totali.

Considerando che il concorso bandito dal Comune – che vedrà sorgere dentro lo stadio spazi commerciali per 7.000 mq e 15.000 mq di nuove funzioni nell'area adiacente – prevede meno della metà dei 50.000 mq ipotizzati dallo studio Deloitte, la percentuale dei ricavi scenderebbe a valori ancora più risibili.

Con la gestione diretta degli spazi (commerciali, turistico-ricettivi e direzionali) si genererebbero ricavi (lordi) per circa 5 milioni, mentre affittando gli stessi la cifra si ridurrebbe.

Utili marginali, in ogni caso, rispetto ai proventi che genererebbero una squadra competitiva che gioca in un impianto moderno e funzionale. Come abbiamo scritto in più occasioni, i risultati sportivi della squadra sono determinanti per aumentare gli introiti annuali, ma indubbiamente anche la concessione dei futuri spazi che sorgeranno accanto al Franchi ristrutturato rafforzerebbero il valore di ACF Fiorentina.

Un'altra strada percorribile per la Fiorentina potrebbe essere quella di aggiudicarsi i lavori di riqualificazione a Campo di Marte e poi dare in subconcessione a un soggetto terzo le nuove funzioni, realizzando una “plusvalenza” sull'investimento.

Firenze e l'area di Campo di Marte presentano valori immobiliari elevati (tra più alti d'Italia). Stime di fonti qualificate spiegano che il solo Hotel previsto nella “vela sud” di fianco al Franchi, una volta a regime, potrebbe generare ricavi annui ben oltre i valori immobiliari medi delle strutture turistico-ricettive fiorentine a 4-5 stelle.

Con stadio, Tramvia, ed area riqualificata, ha spiegato il Sindaco Dario Nardella “avremo circa 500 nuovi posti di lavoro a tempo indeterminato. In più, grazie ai tanti servizi che metteremo in campo, non solo per gli eventi sportivi ma anche per quelli culturali, i progettisti hanno calcolato un'affluenza di 2.500 persone al giorno”.

Una potenzialità che dovrà essere attentamente valutata dalla Società viola e che grazie ai risultati della squadra potrebbe crescere ulteriormente, generando profitti oltre quelli stimati.

Il tempo per decidere è lungo. L'iter autorizzativo prevede che il progetto definitivo delle nuove edificazioni sia approvato dopo l'inserimento delle stesse nel Piano Operativo (vecchio Regolamento Urbanistico Comunale) e solo a quel punto possa essere avviata la procedura di evidenza pubblica per individuare un privato che farà i lavori. Per Commisso trattare la concessione dello stadio Franchi ristrutturato realizzando nel contempo le opere esterne potrebbe essere un importante vantaggio economico.